L’investissement immobilier pour tous : immobilier fractionné vs crowdfunding, que choisir ? 

L’accès à l’investissement immobilier performant et rentable est de plus en plus restreint, tant pour l’immobilier résidentiel que pour l’immobilier commercial. Les classes d’actifs qui offrent les meilleurs rendements sont pour la plupart inaccessibles aux particuliers. Plus généralement, depuis quelques mois, les exigences en matière de fonds propres sont plus élevées, et les conditions d’octroi de crédit plus difficiles. Le taux d’intérêt moyen a été multiplié par trois et demi en l’espace de 18 mois, et l’octroi de crédit divisé par deux selon les données de l’Observatoire Crédit Logement CSA.

Pourtant, l’immobilier reste une classe d’actifs difficilement substituable dans une allocation de portefeuille, avec des avantages bien spécifiques pour les épargnants. Dans une allocation globale, l’immobilier est la poche qui permet à la fois de délivrer des revenus complémentaires et de construire un patrimoine résilient. 

Dans ce contexte, le financement participatif, ou crowdfunding, permet de maintenir et même de démocratiser l’accès à cette classe d’actifs pour les investisseurs particuliers. Plus besoin d’avoir un apport conséquent ou d’obtenir un prêt bancaire. Ce processus d’investissement qui consiste à faire financer -funding-, des projets immobiliers par la foule -crowd-, rend l’investissement immobilier accessible dès 1000 euros. Les investisseurs particuliers s’unissent, via une plateforme, pour prêter une somme d’argent à un porteur de projet qui les rémunère pour ce prêt. Cette solution d’investissement, particulièrement pertinente dans un contexte d’inflation et de hausse des taux, a donc logiquement gagné en popularité ces dernières années. 

Ancré dans le prolongement de cette démocratisation, l’immobilier fractionné va même un cran plus loin, rendant l’investissement immobilier accessible dès 100 euros. Surtout, l’immobilier fractionné rend accessible l’immobilier locatif à haut potentiel, et présente aux investisseurs un nouveau rapport risque/rendement.

L’immobilier fractionné : l’accès à l’immobilier locatif à haut potentiel de rendement

L’immobilier fractionné présente de nombreux avantages, en particulier dans le contexte de marché actuel. Comparé au crowdfunding traditionnel, il se distingue essentiellement par la nature des opérations et du revenu reversé, ainsi que la fréquence à laquelle ce dernier est distribué.

En effet, les plateformes de crowdfunding traditionnelles s’intéressent majoritairement à des opérations de construction de programmes immobiliers neufs, et de rénovation ou réhabilitation. Au contraire, l’immobilier fractionné va se positionne sur des actifs déjà existants, avec des fondamentaux solides et des revenus locatifs stables, permettant de générer du rendement pour les investisseurs dès le début de l’opération, et pendant toute sa durée.

Compte tenu de cette différence majeure, la nature des revenus n’est pas la même. Lorsqu’on investit via des plateformes de crowdfunding immobilier, on prête de l’argent pour des programmes de construction, le remboursement s’effectue donc in fine, c'est-à-dire au moment où le bien est cédé. Avec l’immobilier fractionné, l’investisseur souscrit à des obligations et reçoit contractuellement des rendements durant toute la durée de l’opération. En effet, chaque mois, il reçoit une partie des revenus nets générés par l'actif, autrement dit les loyers, au prorata du montant investi. Le jour où le bien est cédé, il peut également percevoir sa part de la plus-value.

Ces derniers temps, avec les conditions du marché et la crise de la commercialisation, les investisseurs du crowdfunding traditionnel sont de plus en plus inquiets au sujet des retards de remboursement et des risques de dégradation du rendement. En effet, de nombreux programmes immobiliers neufs sont en ce moment à l’arrêt ou ont du mal à trouver des acheteurs, rendant plus incertaines les perspectives du crowdfunding immobilier à court et moyen terme.

Avec l’immobilier fractionné, la durée de détention est plus longue et l’argent est donc immobilisé plus longtemps, environ sept ans versus dix-huit mois en moyenne pour les projets financés par le crowdfunding. Cependant, il faut garder en tête que, durant toute la durée de l’investissement, les investisseurs reçoivent un rendement miroir des revenus locatifs. Aussi, les obligations sont liquides, permettant d’échanger ses parts, à condition de trouver un repreneur, en cas de besoin urgent en liquidités notamment.

En somme, ces caractéristiques font de l’immobilier fractionné un produit très complémentaire avec les SCPI, et pertinent pour entrer pleinement dans le portefeuille des investisseurs de la pierre papier classique. Avec l’immobilier fractionné, l’investisseur choisit ses projets, et investit actif par actif. Cela lui donne une plus grande liberté et lui permet de construire son portefeuille progressivement, en fonction de son profil et de ses ressources. Il est intéressé par des opérations à plus haut potentiel de rendement, et des actifs rares.

L’immobilier fractionné : un couple rendement/risque attractif pour tous les portefeuilles

L’immobilier fractionné a aussi l’avantage de rendre accessibles aux particuliers des opérations sur des marchés porteurs et performants, traditionnellement réservés aux investisseurs institutionnels ou aux initiés, comme l’immobilier commercial ou les nouveaux usages tels que les locations courtes durées ou le flex office. Ces actifs immobiliers, souvent hors marché, sont généralement des solutions de placement performantes pour les épargnants. Ils se distinguent par leur qualité, la fiabilité des locataires, et par leur potentiel de valorisation. 

La force de cette solution est de pouvoir s’adresser à deux types d’investisseurs. D’un côté, les petits porteurs, qui peuvent investir une centaine ou quelques milliers d’euros par mois pour avoir accès à un produit d’épargne dynamique, et de l’autre, des investisseurs plus aguerris, en recherche de rendement, qui ont atteint leur capacité d’endettement, mais ont encore de l’argent à investir.

L’investissement en immobilier fractionné peut donc aussi offrir des rendements attractifs, mais comme tout investissement, il comporte des risques. Des risques différents du crowdfunding classique. Comme pour l’investissement locatif traditionnel, le principal risque reste celui de la vacance locative. Si le rendement locatif est nul, mécaniquement, il n’y a pas de rendement. Le risque de moins-value existe aussi, mais il est modéré par le choix des actifs choisis, et la possibilité d’ajuster la durée de l’opération. Certaines sociétés proposent par ailleurs des garanties qui peuvent être très avantageuses pour les investisseurs en cas de défaut de la société émettrice, telles que l’hypothèse de premier rang.

L’immobilier fractionné offre donc un couple rendement/risque intéressant pour une large catégorie d’investisseurs et épargnants, qui cherchent à investir dans l’immobilier. Outre la caractéristique d’être une solution pour concrétiser un investissement immobilier dans le contexte actuel, l’immobilier fractionné émerge surtout comme un investissement ayant la capacité de s’insérer dans le portefeuille des français à long terme.